Le marché immobilier français aborde la fin de l’année 2026 dans une position ambiguë. Le volume de transactions de logements anciens atteint 951 000 ventes sur douze mois glissants à fin août 2026, en progression de 3,6 % sur un an selon les notaires.
La Fnaim anticipe une fin d’année plus basse, entre 900 000 et 920 000 ventes, soit une chute estimée entre 5 et 6 % par rapport à 2025. Les prix reculent dans l’ancien, les acheteurs négocient plus fermement, et la construction neuve ne suit pas le rythme de reprise des transactions.
Transactions immobilières en France : un palier atteint dès le printemps 2026
Le rebond observé entre l’automne 2024 et la fin 2025 a perdu de sa vigueur. Le rythme de croissance annuel, qui approchait encore 13 % fin 2025, a nettement ralenti depuis. La Fnaim relève une perte de 17 000 transactions en deux mois entre février et avril 2026, passant de 958 000 à 941 000 ventes sur douze mois glissants.
Ce ralentissement ne traduit pas une disparition des projets. Les acquéreurs prennent davantage de temps, comparent, reportent. Côté vendeurs, l’écart entre les prix attendus et les prix acceptés par le marché freine la conclusion de nombreuses opérations. Les notaires décrivent un marché qui ne souffre pas d’un manque de projets, mais d’un manque de visibilité sur les perspectives économiques.
Plusieurs sources médias suivent cette conjoncture de près. Les analyses publiées sur l’immobilier de Chronique Française recoupent ces constats sur la prudence accrue des acquéreurs face aux incertitudes du second semestre.
Prix immobiliers dans l’ancien : baisse confirmée au deuxième trimestre 2026
Les indices de prix notaires-INSEE confirment un recul des prix des logements anciens sur un an au deuxième trimestre 2026. Ce repli touche aussi bien les appartements que les maisons, même si l’ampleur varie selon les territoires.
Le marché ne fonctionne plus comme un ensemble homogène. Paris, Lyon, Nice ou Cannes répondent à des dynamiques différentes, avec des profils d’acquéreurs et des niveaux de prix distincts. Dans les marchés premium, la rareté et la localisation soutiennent encore les valeurs. Sur les segments moins tendus, les vendeurs qui refusent d’ajuster leurs prix voient les délais de vente s’allonger.
Ce qui ressort nettement : le rapport de force s’est déplacé vers l’acheteur. La négociation fait partie intégrante du processus d’achat, et un bien mal positionné en prix dès sa mise en vente risque de rester longtemps sur le marché.
Crédit immobilier et taux d’intérêt : un accès au financement sous tension
Les conditions de crédit se sont améliorées par rapport au pic de 2023-2024, mais le coût du financement reste un paramètre central dans la faisabilité des projets. La remontée des taux observée en début d’année 2026 a contribué à refroidir une partie de la demande.
Le PTZ reste un levier d’accession pour les primo-accédants. Des députés ont voté trois pistes d’extension du dispositif, mais leur application dépend encore de l’adoption définitive du texte. Les extensions du PTZ annoncées ne sont pas encore acquises : il faut distinguer les pistes débattues des règles effectivement applicables.
Au-delà des taux, l’accessibilité à la propriété, l’adaptation du parc de logements aux besoins réels et les politiques publiques du logement figurent parmi les préoccupations des ménages en vue de 2027.
DPE et performance énergétique : un filtre qui redessine la valeur des logements
La performance énergétique n’est plus un simple critère parmi d’autres. Les règles d’interdiction de location pour les logements les plus énergivores pèsent directement sur les choix des investisseurs. Un logement mal classé au DPE implique des travaux à prévoir et entre dans le calcul de rentabilité, que la location soit nue ou meublée.
Les notaires ont consacré un dossier aux ventes de logements mieux classés en 2025, en posant une question utile : cette amélioration reflète-t-elle une réelle montée en performance du parc, ou un ajustement de la méthode de calcul du DPE ? La réponse à cette question change l’interprétation des statistiques de marché.
Pour un investisseur, le DPE influence désormais plusieurs décisions simultanées :
- Le choix entre location nue et meublée, puisque les obligations de rénovation et les calendriers d’interdiction diffèrent selon le mode locatif
- Le budget global d’acquisition, qui doit intégrer le coût des travaux de rénovation énergétique pour les passoires thermiques
- La stratégie de revente à moyen terme, un logement bien classé se négociant avec une décote moindre qu’un bien étiqueté F ou G
Construction neuve en France : le chaînon manquant de la reprise
Le redémarrage des transactions dans l’ancien ne s’accompagne pas d’une reprise équivalente de la construction neuve. Les trajectoires des maisons individuelles et des appartements ne se superposent pas, et le neuf évolue à un rythme bien distinct de celui de l’ancien.
Cette dissymétrie entre offre neuve et demande crée une tension structurelle. Les acheteurs qui ne trouvent pas dans le neuf se reportent sur l’ancien, où l’offre disponible ne correspond pas toujours à leurs attentes en matière de performance énergétique ou d’agencement.
- Les permis de construire restent à des niveaux modestes par rapport aux années de forte production
- Les mises en chantier ne suivent pas mécaniquement la hausse des permis accordés
- Le décalage entre offre neuve et besoins alimente la pression sur le parc existant, notamment dans les zones tendues
La question qui se pose pour les mois à venir dépasse les seuls indicateurs de prix ou de volume. Qui pourra encore acheter ou investir dans le parc existant quand le financement reste contraint, que le DPE impose des travaux coûteux et que la construction neuve ne compense pas la demande ? Le marché immobilier français de 2026 fonctionne, mais il filtre de plus en plus sévèrement les profils capables d’y accéder.
